MCA a Tabella dei dati Ridotta e Sistema Integrativo di Stima. Un Secondo Caso a Bari

Recentemente è stato proposto un metodo per affinare il processo di previsione del valore del bene trasformato in contesti caratterizzati da una ridotta quantità di dati (d’Amato, 2015a; d’Amato, 2015b). Il problema è rilevante in quanto investe la valutazione di suoli oggetto di trasformazione al pari di immobili in corso di costruzione (investment property under construction) o il valore futuro. La mancanza di dati è una delle difficoltà endemiche al processo di valutazione. Un valutatore può trovarsi a dover fronteggiare il problema della scarsità dei dati in un segmento di mercato anche in contesti in cui vi è un mercato trasparente. L’informazione immobiliare non ha il carattere della ripetibilità tipico delle osservazioni delle scienze esatte, sia nel tempo sia nello spazio. Per questa ragione, metodi che consentano la formulazione di giudizi di valore, anche con un numero ridotto di informazioni disponibili, sono scientificamente e professionalmente validi. Il lavoro è un’applicazione operativa di una procedura per la determinazione della funzione di stima attraverso un numero ridotto di comparabili (d’Amato, 2015) chiamata MCA a tabella dei dati ridotta per la previsione del valore di collocamento di unità immobiliari in fase di realizzazione. Partendo dall’applicazione di un MCA si determina la funzione di stima avvalendosi delle procedure di determinazione dei prezzi marginali (Simonotti, 1997). L’applicazione ha per oggetto la determinazione della funzione di stima relativa al mercato di appartamenti residenziali nel quartiere Santo Spirito nella città di Bari.