La stima degli indici di urbanizzazione nella perequazione urbanistica

Sebbene la perequazione urbanistica sia ormai uno dei metodi ordinari della pianificazione, forte è lo scollamento che si registra tra la teoria e la pratica di essa. In particolare a tutt’oggi ancora mancano strumenti in grado di supportare compiutamente il dimensionamento perequativo degli indici e dei parametri di urbanizzazione. In questo campo interviene il modello proposto ed applicato ad un caso studio in questo lavoro, un modello che tende a rafforzare la metodologia perequativa. Il convincimento che la traduzione della perequazione in uno strumento di natura operativa non potesse avvenire se non con un’analisi incrociata degli elementi di principio e di procedura della materia, ha portato la ricerca in più direzioni. Il principio perequativo è stato letto come perequazione di valori e, dei diversi aspetti, sono stati riguardati il senso e le interconnessioni, anche in relazione ai momenti strutturale ed operativo della pianificazione. E’ stata poi delineata una procedura per l’implementazione della perequazione, che parte dalle fasi preliminari della pianificazione e giunge all’attuazione delle scelte progettuali. La procedura è stata organizzata in modo da permettere l’esame dei profili perequativi, l’identificazione degli attori pubblici e privati con le rispettive finalità, i requisiti degli strumenti di valutazione a supporto delle decisioni e la codifica delle loro modalità di impiego. Le misure degli indici e dei parametri della trasformazione sono ottenute con la Cost Volume Profit Analysis, tecnica che permette di far confluire nei parametri perequativi le differenze che distinguono i suoli delle varie classi urbane. Tali misure si presentano eque, nel senso che proviene dalle componenti della perequazione, fattibili dal punto di vista finanziario, trasparenti in rapporto alla possibilità di sviluppare le analisi in termini sia grafici che logico-formali mediante uno schema semplice e ripercorribile.