A deductive approach method for the determination of the discount rate in the assessment of special properties value = Un approccio deduttivo per la determinazione del discount rate nelle stime di immobili speciali

With the financialization of the real estate market, the application of the income approach through the Discounted Cash Flow Analysis (DCFA) for estimating the market value has significantly in-creased. In this income approach method, the Discount Rate (DR) is one of the factors that decisively affects the result. Despite the several procedures proposed for the estimation of the DR and the numerous parameters considered, the valuer is generally «forced» to the use of the risk premium as a corrective that takes into account the communis aestimatio borrowed for the assessment of the DR. Starting from these premises, the present research attempts to replicate the ordinary behavior that leads the valuer to the determination of DR and to outline a methodology that allows estimating a reliable and objective value of DR on the bases of the factors generally taken into consideration.

Con la finanziarizzazione del mercato immobiliare è aumentata l’applicazione della Discounted Cash Flow Analysis (DCFA) come procedimento indiretto per la stima del valore di mercato. Uno dei fattori che influenza in modo decisivo il risultato della DCFA è il tasso di attualizzazione o Discount Rate (DR) che varia in funzione dei quesiti di stima sempre più articolati. Nonostante i diversi procedimenti più o meno complessi proposti per la stima del tasso di attualizzazione ed i numerosi parametri considerati, generalmente il valutatore si trova «costretto» all’utilizzo più o meno artificioso del risk premium quale correttivo da utilizzare per ricondurre nell’alveo di una “communis aestimatio” il tasso di attualizzazione ottenuto dall’impiego di questi procedimenti. Partendo da queste premesse, il presente lavoro tenta di enucleare i ragionamenti “ordinari” che conducono il valutatore alla determinazione del DR e di delineare una metodologia che consenta di stimarne un valore attendibile e congruo in ragione dei fattori generalmente presi in considerazione.