La stima delle aree fabbricabili a fini IMU. Proposte per il superamento dei limiti nelle procedure messe a punto dai comuni

Tra le imposte locali l’Imposta Municipale Unica (IMU), già ICI, è quella che garantisce il gettito maggiore ai Comuni. Nel caso delle aree fabbricabili la base imponibile dell’IMU è costituita dal valore venale al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Col D.Lgs 446/1997 è stata concessa ai Comuni la potestà di stabilire, periodicamente e per zone omogenee, i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili. I procedimenti di stima delle aree fabbricabili messi a punto dai comuni però, in molti casi, portano a valori di scarsa o alcuna coerenza col valore venale, con ovvi effetti sull’equità dell’applicazione dell’imposta. Al fine di sistematizzare la materia, nel presente lavoro sono stati raccolti, per un gruppo di Comuni, i regolamenti per il calcolo della base imponibile IMU e le annesse relazioni di stima del valore di mercato delle aree fabbricabili. Dei procedimenti di stima che risultano dai materiali reperiti, è stata verificata la coerenza coi principi dell’Estimo e con la normativa sulla determinazione del valore venale delle aree fabbricabili ai fini dell’IMU, e di alcuni procedimenti sono stati delineati i limiti. E’ stato poi definito un procedimento di stima del valore delle aree fabbricabili formalmente coerente con la vigente normativa e con la metodologia estimativa. Il procedimento, di tipo indiretto, si basa sul valore di trasformazione. Non fornisce una stima puntuale, relativa a beni specificamente individuati, ma, come è prescritto dal D.lgs n.504/92, produce valori medi di mercato delle aree edificabili distinti per zone territoriali omogenee, per destinazione d’uso e per indici di edificabilità.