An innovative methodological approach for the analysis of the effects of urban interventions on property prices = Un approccio metodologico innovativo per l’analisi degli effetti degli interventi di trasformazione urbana sui valori immobiliari

The evaluation of the effects that an urban intervention generates on the area in which it is realized, and more generally on the city-system, plays a central role in the definition of its effectiveness, as it measures the effects that may derive from its implementation in terms of improving the quality level of the natural and built environment. The present research intends to propose and test a methodological and operational approach to evaluate, with quantitative indicators, the effects that an urban redevelopment initiative can have on property prices. In particular, the aim of the work concerns the development of a procedural protocol articulated into clear and replicable phases, in order to support the analysis of the urban transformation effects. The protocol is applied to four redevelopment projects currently in progress, located in four municipal trade areas in the city of Bari (Southern Italy). For each urban area, a sample of two hundred residential properties sold in the period 2017-2019 has been collected. The implementation of a genetic algorithm has allowed the definition of the econometric price function, able of identifying the set of variables - intrinsic and extrinsic – which, in each of the four intervention areas, contributes to the formation of property prices in the “ante-project” situation. The analysis of the effects of urban redevelopment in terms of variation of the urban quality has been carried out. Through an exogenous approach based on the interview of experts and community individuals, the values of the factors related to the urban quality following the implementation of the projects have been determined again (“post-project” situation). By inserting the new values into the econometric price functions already found, the market values of the post-project situation have been estimated. The comparison between ex ante and ex post market values shows the increase in property prices following the redevelopment initiative and allows to quantify them, confirming the full consistency with the expected empirical trends.

La valutazione degli effetti che un intervento di tra-sformazione urbana induce sullo spazio in cui inter-viene, e più in generale sul sistema-città, riveste unruolo centrale nella definizione dell’efficacia dell’in-tervento, in quanto misura le ricadute che possonoderivare dalla sua realizzazione in termini di miglio-ramento del livello di qualità dell’ambiente naturalee costruito. La presente ricerca intende proporre e te-stare un approccio metodologico e operativo con ilquale si renda possibile valutare, con indicatori quan-titativi, gli effetti che un’iniziativa di riqualificazioneurbana può determinare sui valori immobiliari. In par-ticolare, l’obiettivo del lavoro concerne la messa apunto di un protocollo procedurale articolato in fasichiare e ripercorribili a supporto dell’analisi degli ef-fetti di trasformazione urbana. Il protocollo è appli-cato a quattro interventi di riqualificazione in corsodi realizzazione in altrettanti ambiti nella città di Bari(Sud Italia). Per ciascun ambito urbano è stato rac-colto un campione di circa duecento immobili resi-denziali compravenduti nel periodo 2017-2019, diprezzo e caratteri noti. L’implementazione su questidati di un algoritmo genetico ha permesso di co-struire la funzione econometrica del prezzo, in gradodi identificare il set di variabili – intrinseche ed estrin-seche – che in ciascuno dei quattro ambiti di inter-vento concorrono alla formazione dei valori immobi-liari nella situazione “ante intervento”. È stata poicondotta l’analisi degli effetti della riqualificazioneurbana in termini di variazione della qualità urbanaindotta. Con un approccio esogeno basato sull’inter-vista di soggetti esperti e di cittadini, sono stati ride-terminati i valori delle variabili afferenti alla qualitàurbana a valle dell’attuazione dei progetti (situazione“post intervento”). Inserendo questi nuovi valorinelle funzioni econometriche del prezzo già trovate,sono stati stimati i valori di mercato della situazioneex post. Il confronto tra i valori di mercato ex ante edex post rivela l’aumento dei valori immobiliari a valledella riqualificazione e permette di quantificarlo,confermando la piena coerenza con gli andamentiempirici attesi.